Ипотека на новостройки в Москве часто предлагает более низкие промо-ставки от 1,99–3,5% и доступ к льготным программам господдержки, а чтобы взять ипотеку на таких условиях достаточно обратиться к предложениям банков и застройщиков, тогда как вторичное жильё требует повышенного первоначального взноса от 15–25% и более жёсткой проверки документов. Фактическая ПСК по обоим рынкам составляет около 21%, но новостройки выигрывают за счёт акций застройщиков и субсидий.
Различия ставок и условий ипотеки на новостройки и вторичное жилье
Минимальная ставка по ипотеке в Москве для новостроек
В 2025 году первичный рынок традиционно предлагает более низкие ставки — благодаря акциям застройщиков и партнёрским программам банков. Иногда встречаются промо-предложения с номинальной ставкой от 1,99% до 3,5% на первый год. Но здесь важна оговорка: такие условия действуют при высоком первоначальном взносе (от 30–50%), оформлении страховок и покупке в конкретных аккредитованных корпусах. Реальная полная стоимость кредита (ПСК) у коммерческих продуктов без господдержки обычно составляет 18–22% и выше — это типично для рыночных предложений 2025 года.
Поэтому при выборе стоит смотреть не только на «красивую» цифру в рекламе. Важнее — ПСК, максимальная сумма кредита, минимальный взнос и сроки действия акции. Всё это влияет на итоговую выгоду.
Условия ипотеки на вторичное жильё: лимиты и сроки до 30 лет
Ипотека на вторичку — стандартный рыночный продукт. Ставки здесь сопоставимы с новостройками (тот же диапазон ПСК около 18–22% для коммерческих программ), но банки предъявляют более жёсткие требования. Нужно серьёзнее подтверждать доход, первоначальный взнос стартует чаще с 15–25% (против 10–20% на первичке). Плюс детальная оценка объекта и проверка юридической чистоты сделки.
Максимальные сроки кредитования — до 30 лет. Лимиты для Москвы доходят до 50–100 млн ₽, в зависимости от банка. Но дополнительные экспертизы, залоговая оценка и страховки удорожают сделку — иногда эффективная ставка растёт именно из-за этих расходов.
Сравнение программ господдержки для разных рынков
Федеральные и региональные льготные программы могут снизить ПСК и номинальную ставку до 2–6%. Но условия строгие: статус заёмщика, количество детей, регистрация. Большинство льготных схем работают только на новостройках — цель государства поддержать строительство и спрос на первичном рынке. Максимальную экономию получают те, кто покупает жильё у аккредитованного застройщика.
Есть исключения. Обновлённые варианты Дальневосточной или Арктической ипотеки, некоторые региональные программы с 2025 года допускают вторичное жильё — но в ограниченном формате и в конкретных муниципалитетах. Без статуса на льготы заёмщик переключается на коммерческую ставку, которая может быть примерно одинаковой для первички и вторички, но с разными требованиями по взносу и документам.
| Параметр | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| Тип льготных программ | Часто доступна (акцент на первичный рынок) | Чаще недоступна или ограничена условиями |
| Минимальная номинальная ставка (промо, при высоком взносе и страховках) | От ~1,99–3,5% у отдельных банков/застройщиков | Реже встречаются низкие промо-ставки; чаще коммерческие предложения |
| Типичный уровень ПСК (коммерческие продукты, 2025) | ≈ 18–22% и выше; важно смотреть ПСК, а не только номинал | ПСК сопоставим с первичным рынком; могут добавляться издержки по оценке/юридике |
| Первоначальный взнос (типичный диапазон) | От ~10–30% (зависит от акции и банка) | Чаще от 15–30%; у некоторых банков — выше из-за риска |
| Максимальный срок | До 30 лет | До 30 лет (при тех же ограничениях по возрасту/платёжеспособности) |
Практический совет: не цепляйтесь за первый же «рекламный» низкий процент. Экономия зависит от полной стоимости кредита (ПСК), требований к первоначальному взносу и перечня объектов, по которым действует ставка. Если вы подходите под льготные программы и покупаете у застройщика — это может удешевить кредит на порядок. Если льгот нет — сравнивайте коммерческие предложения не только по номиналу, но по ПСК и скрытым комиссиям. Это ключ к реальной экономии.
Расчет ежемесячного платежа и переплаты по ипотеке
Главная задача здесь — понять, как считать ежемесячный аннуитетный платёж и хотя бы вкратце представить себе дифференцированный, а также узнать, сколько переплатишь в итоге. Это поможет реально оценить стоимость кредита и сравнить варианты.
Формула для вычисления аннуитетного платежа выглядит так:
PM = S × g × (1+g)n / ((1+g)n − 1),
где PM — ежемесячный платёж в рублях, S — сумма кредита, g — месячная ставка в десятичной форме (годовая_ставка / 100 / 12), n — срок в месяцах (годы × 12). Именно этот способ используют банки и онлайн-калькуляторы.
Возьмём пример. Квартира в Москве, кредит 5 000 000 ₽ под 8,4% годовых на 20 лет.
Сначала считаем месячную ставку: g = 8,4 / 100 / 12 = 0,007. Срок — 240 месяцев (20 × 12). Подставляем в формулу:
PM = 5 000 000 × 0,007 × (1,007)240 / ((1,007)240 − 1).
Считаем: (1,007)240 ≈ 5,5087. Получаем PM = 5 000 000 × 0,007 × 5,5087 / (5,5087 − 1) ≈ 35 000 × 5,5087 / 4,5087 ≈ 42 760 ₽.
Округлённо — примерно 42 800 ₽ в месяц. Проверить точнее можно на калькуляторе банка.
Если речь о дифференцированных платежах — тут немного иначе. Долг делится на равные части, к каждой добавляются проценты от остатка. Первый платёж будет максимальным, дальше — постепенно уменьшается. Общая переплата по дифференцированному графику обычно чуть меньше, чем по аннуитету, но начальная нагрузка выше. Для кого-то это важный момент — если доход позволяет закрывать крупные суммы в начале, выгода есть.
Теперь, как вычислить итоговую переплату. Общая сумма выплат по аннуитету — просто умножить месячный платёж на количество месяцев. Переплата — это разница между общей суммой и самим кредитом:
Переплата = PM × n − S.
Для нашего примера (20 лет): 42 800 × 240 − 5 000 000 = 10 272 000 − 5 000 000 = 5 272 000 ₽. Переплата — больше самого кредита.
Здесь есть интересный эффект с выбором срока. Чем длиннее срок — тем меньше платёж, но переплата вырастает. Короткий срок — платёж выше, переплата меньше. Всё зависит от баланса между комфортностью и экономией.
Для примера — те же параметры, но срок 15 лет. Считаем: n = 180 месяцев, g = 0,007. Подставляем в формулу — получаем PM ≈ 48 900 ₽. Общая выплата: 48 900 × 180 = 8 802 000 ₽. Переплата: 8 802 000 − 5 000 000 = 3 802 000 ₽. Платёж на 6 000 ₽ больше ежемесячно, но экономия — 1 470 000 ₽ за весь срок.
Можно использовать следующую таблицу — берёте свои данные, подставляете и сравниваете:
| Параметр | Вариант A (15 лет) | Вариант B (20 лет) |
|---|---|---|
| Сумма кредита (S), ₽ | 5 000 000 | 5 000 000 |
| Годовая ставка, % | 8,4 | 8,4 |
| Месяч. ставка (g) | 0,007 | 0,007 |
| Срок, лет (n мес.) | 15 (180) | 20 (240) |
| Ежемесячный платёж (PM), ₽ | ≈ 48 900 | ≈ 42 800 |
| Общая выплата PM×n, ₽ | 8 802 000 | 10 272 000 |
| Переплата, ₽ | 3 802 000 | 5 272 000 |
Как работать с этой таблицей: заполните свои значения по сумме, ставке и сроку; вычислите месячную ставку g = годовая / 100 / 12, а n — это количество месяцев (годы × 12). Затем посчитайте PM по формуле аннуитета, вставьте результаты. Если применяете дифференцированный график — проще воспользоваться банковским калькулятором, там сумма меняется каждый месяц.
Пару важных моментов на практике:
- Комиссии, страховки и опции досрочного погашения влияют на итоговую переплату. Разовые расходы (оценка, регистрация) можно прибавить к сумме кредита S — это покажет реальную нагрузку. Ежегодные страховки лучше учитывать отдельно: прибавляйте их к годовой сумме платежей или делите на 12 месяцев и добавляйте к PM.
- Для проверки используйте онлайн-калькуляторы от банков или агрегаторов — они учитывают все нюансы начисления процентов. Наши формулы дают быстрое понимание и приближённый результат, этого достаточно для оценки и сравнения вариантов.
- Аннуитет удобнее для планирования — платёж фиксированный. Дифференцированный выгоднее по деньгам, но требует запаса на первые годы. Выбор зависит от вашего дохода и приоритетов: стабильность или экономия.
Факторы снижения ставки и платежа: взнос, срок, документы
Влияние первоначального взноса и срока на ставку
Чем больше первоначальный взнос — тем меньше берёшь кредит и, как правило, ниже процентная ставка и ежемесячный платёж. В большинстве программ по умолчанию минимум около 20% от цены жилья, хотя есть продукты с 10% или ниже — если выполнишь дополнительные условия (страховка, зарплатный клиент, льготная программа).
Пример. Квартира за 5 млн рублей, ставка 6%, срок 20 лет. Взнос 20% (1 млн) — кредит 4 млн, платёж около 28,7 тыс. рублей в месяц, переплата примерно 2,9 млн. Взнос 30% (1,5 млн) — кредит 3,5 млн, платёж около 25,1 тыс., переплата примерно 2,5 млн. Разница ощутимая.
Срок кредита тоже играет роль. Длинный — до 30 лет — разгружает бюджет каждый месяц, но итоговая переплата растёт из-за процентов. Короткий — 10–15 лет — наоборот: платеж выше, зато переплата ниже. Банки это учитывают: если выложить больше 30%, ставка может упасть на 0,2–0,5 п.п. — сразу ощутимо.
Требования к заёмщикам и список документов для одобрения
У банков свои рамки: стабильный доход, чистая кредитная история, возраст в пределах 21–75 лет к моменту закрытия кредита. Если ты зарплатный клиент банка — ставка, скорее всего, будет лучше. Небольшое, но важное преимущество.
Не хочется тормозить процесс? Заблаговременно собери всё нужное. Вот чек-лист по приоритету — от обязательного к дополнительному:
Обязательные документы:
- Паспорт и СНИЛС — твои и всех созаёмщиков;
- Справка 2-НДФЛ или банковская выписка за полгода-год (нужен доход в районе 50–70 тыс. рублей на человека);
- Подтверждение трудового стажа — запись в трудовой или выписка из ЕГРЮЛ (хотя бы последние 3–6 месяцев);
- Документы на жильё — выписка ЕГРН, договор купли-продажи;
- Кредитная история без долгов и просрочек за последние 2 года.
Рекомендованные (могут снизить ставку или ускорить одобрение):
- Для зарплатных клиентов — выписка о зачислении зарплаты (может снизить ставку на 0,2–0,5 п.п.);
- Документы о семейном положении — свидетельства о браке, разводе и детях (если семейная ипотека или льготная программа);
- Материнский капитал — сертификат и заявление в СФР (бывший ПФР);
- Оценка жилья у аккредитованного оценщика (бонус к безопасности сделки для банка);
- Согласие супруга на сделку — нотариально заверенное.
Дополнительные (если применимо):
- Справки о дополнительных источниках дохода — аренда, пенсия;
- Военный сертификат (если используешь НИС с взносом от 20,01%);
- Кредитный рейтинг — чем выше 700 баллов, тем быстрее и проще одобрят.
Чем полнее комплект, тем выше вероятность «зелёного света» и более выгодных условий. Заявку на ипотеку лучше подавать онлайн — решение можно получить за пару минут в крупнейших банках.
Способы снижения переплаты: досрочные выплаты и господдержка
Досрочное погашение — реальный способ сэкономить. Большинство банков не штрафует за доплаты с 1–3 месяца после старта. Проверь условия конкретного банка — некоторые вводят минимальные сроки или процентные условия на досрочку. Вносишь дополнительные суммы (часто кратные 1 тыс. рублей, но не везде) — снижаешь основной долг, и платёж может упасть на 10–20% в течение года. Простой и действенный способ.
Господдержка — тоже неплохо. Сейчас семейная ипотека действует с ставкой от 6% (до 2030 года) для семей с детьми — лимит в Москве до 12 млн рублей при взносе от 20%. Если ты IT-специалист или живёшь в сельской местности, можно попасть на ипотеку с ещё меньшими ставками — 5–6% и даже от 3% соответственно (при взносе 20,1% и выше). Главное — комбинировать эти программы с большим первоначальным взносом, 30–50%, чтобы максимально сократить переплату.